» Казахстанский Бухгалтерский форум www.balans.kz

Арендодатель ИП - арендатор физлицо

  
Показать сообщения:
Начиная со старых .::. Начиная с новых
Автор: ????
Добавлено: #1  Пт Мар 27, 2009 15:11:02
Заголовок сообщения: Арендодатель ИП - арендатор физлицо
База знаний http://balans.kz/viewtopic.php?p=165941#165941

Скажите облагается имущественный доход от сдачи в аренду квартиры физику по 3 проц или идет по 10 у ИП арендодателя ?
В налоговой уверили что если ИП то обложение идет по 3 процента и сказали что на физлицо не разрешат уйти.
Арендодатель ИП
Арендатор физик.
Автор: LV
Добавлено: #2  Пт Мар 27, 2009 15:28:26
Заголовок сообщения:
???? говорит:
В налоговой уверили что если ИП то обложение идет по 3 процента

Правильно Вам сказали
Автор: Kenga
Добавлено: #3  Пт Мар 27, 2009 15:46:43
Заголовок сообщения:
Если арендодатель ИП на патенте или на упрощенке (у вас, судя по ставке, упрощенка) то имущественный доход, которым является арендная плата, не входит в доход ИП и облагается по ставкам для физлиц 10%, а если ИП на ОУР, то входит в общий доход ИП.

Добавлено спустя 1 минуту 55 секунд:

Подробности здесь: http://balans.kz/viewtopic.php?t=13331
Автор: Легенда
Добавлено: #4  Пт Мар 27, 2009 16:50:23
Заголовок сообщения:
Kenga
У меня такой вопрс, что у физика нужно удержать ИПН это понятно, но вот загвоздка получается...в том, если у ИП есть ККм, он ведь должен пробить чек физику? или нет? если да то это ведь обложится еще и 3% или как? Обясните плисс..... :)
Автор: Kenga
Добавлено: #5  Пт Мар 27, 2009 18:56:19
Заголовок сообщения:
Да в том-то и дело, что если ИП сдает в аренду физику, то он этот доход в доход ИП не включает (кроме ИП на ОУР), следовательно никаких чеков не пробивает, может и договор не заключать, если этот договор физику не нужен на фиг, были разъяснения на этот счет на семинарах.

Добавлено спустя 1 минуту 47 секунд:

А если ИП на патенте или на упрощенке и сдача в аренду - его единственный вид деятельности, то он вообще получается должен писать заявление на приостановление деятельности, т.к. нет объекта обложения.

Добавлено спустя 2 минуты 27 секунд:

Легенда говорит:
что у физика нужно удержать ИПН это понятно

А мне вот непонятно, что вы имеете в виду? У физика (который арендатор) никто ничего облагать не должен. А вот арендодатель-физик (или ИП, сдающий физику) должен сам после окончания года сдать декларацию по ИПН, заявить полученный доход и заплатить с него 10% ИПН.
Автор: Легенда
Добавлено: #6  Пт Мар 27, 2009 19:08:02
Заголовок сообщения:
Kenga
Очень странно облагаются ИП??? Дело в том, что в ИП не работала, поэтому интересуюсь.
Автор: Kenga
Добавлено: #7  Пт Мар 27, 2009 19:36:57
Заголовок сообщения:
Да эти все заморочки начались с этого года в связи с новым Налоговым кодексом и изменениями в Гражданском кодексе.

Добавлено спустя 54 секунды:

Поэтому некоторые налоговики даже еще не в курсе.
Автор: ???
Добавлено: #8  Пт Мар 27, 2009 20:40:03
Заголовок сообщения:
Почему некоторые Начальник отдела работы с ИП ну уверяет что 3 проц осталось
Автор: Kenga
Добавлено: #9  Пт Мар 27, 2009 21:21:56
Заголовок сообщения:
Единственный совет, который могу вам дать: изучите ветку http://balans.kz/viewtopic.php?t=13331 и составьте собственное аргументированное мнение об этом вопросе, а затем идите в Налоговый комитет и отстаивайте свое мнение на основании статей Налогового и Гражданского кодекса.
Если вы не бухгалтер и не юрист и вам трудно это сделать, есть 2 варианта:
1) найти грамотного юриста, чтобы он это сделал за вас
2) распечатать ветку с этого форума и дать почитать инспектору, но нет никакой гарантии, что он захочет ее читать.
Автор: LV
Добавлено: #10  Сб Мар 28, 2009 00:03:58
Заголовок сообщения:
Kenga говорит:
А если ИП на патенте или на упрощенке и сдача в аренду - его единственный вид деятельности, то он вообще получается должен писать заявление на приостановление деятельности, т.к. нет объекта обложения

Трудно с этим согласиться, доход есть, а объекта нет. С чего это вдруг? Если Вы ссылаетесь на ст.177 НК, то она называется "Доходы, не облагаемые у источника выплаты". В данном случае источником выплаты является физ.лицо и оно не удерживает у ИП налог, а ИПэшник сам платит налог с со своего дохода в установленном законодательством порядке.
Kenga говорит:
Да эти все заморочки начались с этого года в связи с новым Налоговым кодексом и изменениями в Гражданском кодексе.

Изменения в Гражданском кодексе ни в коей мере не запретили физ.лицам, получающим имущественный доход, регистрироваться в качестве ИП по этой деятельности
Цитата:
4-1. Физические лица, не использующие труд наемных работников на постоянной основе, вправе не регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя при получении установленных налоговым законодательством Республики Казахстан следующих доходов:
1) облагаемых у источника выплаты;
2) имущественного дохода;
3) прочих доходов.

Это изменение дало физику право выбора: зарегистрироваться как ИП и платить 2% или 3% или не регистрироваться и платить 10%. Но, если уже зарегистрированный как ИП физик получает доход от использования своего имущества в коммерческих целях, то этот доход является доходом ИП и не является имущественным доходом. Понятие имущественный доход относится только к физическим лицам. Я еще раз перечитала ту ветку на которую Вы даете ссылку, со многими согласна, со многими нет. Мне в свое время не удалось включиться в дискуссию по этому вопросу, т. к. я уезжала на 3 недели и инет мне был не доступен. Но сейчас прочитав эту тему свежим глазом, я увидела, что вся суть вопроса была раскрыта в постах №71 и №73 Юноны. Она аккумулировала в этих постах мнения тех, кто настаивал на том, что ИП на упрощенке и патенте может сдавать в аренду свое имущество, оставаясь Ипэшником или физ.лицо может зарегистрироваться как ИП и совсем не обязательно на ОУР сдавая в аренду имущество. Вас, как я поняла, Юнона убедила в этом на тот момент. Чтобы не скакать по веткам, а то теряется нить, я позволю себе продублировать здесь эти посты.
Юнона писала
Цитата:
Вот мое мнение.
Для начала рассмотрим ситуации передачи в аренду ФЛ разным арендаторам:
1. ФЛ 1 сдает в аренду имущество ФЛ 2.
Т.к. плательщиком ИПН является ФЛ 1, то рассмотрим к какому виду доходов, определенных разделом 6 (ИПН), относится дохода ФЛ 1.
Очень похоже на ст. 168, но точнее будет отнести к ст. 180 - т.к. ФЛ 2 не является налоговым агентом.
Этот случай разбирали и все согласны, что доход ФЛ 1 относится к имущественному доходу (ст. 180).
В этом случае у ФЛ 1 возникает обязательство уплатить ИПН самостоятельно и сдать декларацию по ИПН - ф. 240.00 (по новому) или ф. 200.00 по старому(2008).

Ситуация 2.
ФЛ 1 сдает в аренду имущество ТОО (ИП).
В данном случае доход ФЛ 1 - это статья 168 - доход от налоговых агентов, т.к. ТОО или ИП признаются налоговыми агентами.
ФЛ 1 не надо платить налог, это сделает налоговый агент. Отчетность также сдаст налоговый агент.
Единственный вопрос - если все такие ФЛ 1 занимается этим регулярно, т.е. получает от деятельности - сдача имущества в аренду доход на постоянной основе с целью извлечения дохода как такового, под свой риск и свою ответственность, то это уже подпадает под признаки предпринимательства.
Другая речь - что изменения в ГК дают право уходить от налогов - не регистрируясь в качестве ИП.

А теперь рассмотрим ситуации, когда Арендатор физлицо:
1. ФЛ 1 сдает в аренду имущество ФЛ 2.
та же схема - имущественный доход, ст.180, ИПН платит ФЛ 1, он же сдает декларацию.
2. ИП (ОУР) сдает в аренду имущество ФЛ
Доходы ИП согласно 177 относятся к доходам, не облагаемым у источника выплаты, поэтому ФЛ автоматически не может быть налоговым агентом.
Но не спешите относить доход ИП (ОУР) к имущественному доходу.
Обратите внимание на п.1 ст.183 - доход ИП определяется в порядке, установленном для определения объекта обложения КПН.
Статья 86 - п. 2 пп.4) - доход от сдачи в аренду имущества относится к доходу от реализации.
Следовательно если ИП (ОУР) сдает имущество в аренду ФЛ, то полученный ИП доход относится к доходу ИП - ст. 183, а не к имущественному доходу физического лица (он же ИП) ст. 180.
Ставка ИПН 10 %, но есть возможность учитывать расходы.
3. ИП (патент) сдает в аренду имущество ФЛ
Аналогично, доход ИП (сначала берем всех ИП и только потом смотрим особенности выбранного спецрежима), является доходом не облагаемым у источника выплаты и он отделен от имущественного дохода.
При этом п. 2 ст. 183 - определено, что доход ИП по патенту и упрощенке определяется в соответствии с главой 61 НК.
Идем туда.
Там уже знакомая всем статья 427.

Абзац второй пункта 2 статьи 427 писал(а):
в доход включаются доходы, указанные в подпунктах 1), 3)-9), 11)-24) пункта 1 статьи 85 НК.

пп.1) статьи 85 - доход от реализации, и в ст. 86 - пп.4) пункта 2 - доход от сдачи в аренду имущества относится к доходу от реализации.
Все. доход от сдачи в аренду имущества включается в доход ИП по патенту и облагается по ставке 2%.

ИП (упрощенка) сдает в аренду имущество ФЛ
аналогично

Всех смущает третий абзац пункта 3 статьи 427.
Я все таки уверена, что тут речь идет только о доходе в виде прироста стоимости, т.к. ссылки на КПН (для ТОО упрощенки) на пп.2) статьи 85- доход от прироста стоимости.
ст. 180 тоже ведь состоит из дохода от прироста и дохода от аренды.
Подход должен быть единым - как в КПН так и для ИП в ИПН.

Конечно в ст. 427 не все гладко написано, и ГК дезориентирует, но думается что именно это и имелось ввиду.

Полностью согласна с этим топиком
Автор: Kenga
Добавлено: #11  Сб Мар 28, 2009 09:53:48
Заголовок сообщения:
И все же, рискну поспорить с Юнона.
Рассмотрим случай, который обсуждается в данной ветке: ИП сдает имущество в аренду физлицу.
1. Если ИП на ОУР, то тут споров нет, арендная плата включается в его доход.
2. ИП на СНР (т.е. на патенте или упрощенке).
В пункте 3 статьи 457 четко перечислено, что включается, а что не включается в доход ИП на СНР. (Вообще-то говоря, ст.457 относится не только к ИП, но и к юридическим лицам на СНР тоже, но не будем отвлекаться от темы ветки).
Наибольшее разногласие вызывает пп. 1) п.1. ст.85 и пп.1) ст.177:
НК-2009 говорит:
статья 85. Доходы, включаемые в совокупный годовой доход
1. В совокупный годовой доход включаются все виды доходов налогоплательщика:
1) доход от реализации
....
Статья 86. Доход от реализации
2. В целях настоящего раздела к доходу от оказания услуг относятся также:
1) доход в виде вознаграждения по кредиту (займу, микрокредиту), по операциям репо;
2) доход в виде вознаграждения по передаче имущества в финансовый лизинг;
3) роялти;
4) доход от сдачи в аренду имущества.


Не включается в доход ИП на СНР:
НК-2009 говорит:
Статья 85.
2) доход от прироста стоимости;
10) доход от выбытия фиксированных активов;
Статья 177. Доходы, не облагаемые у источника выплаты
К доходам, не облагаемым у источника выплаты относятся следующие виды доходов:
1) имущественный доход;
4) прочие доходы.
...
Статья 180. Имущественный доход
1. К имущественному доходу налогоплательщика, подлежащему налогообложению, относится:
1) доход от прироста стоимости при реализации имущества;
2) доход, полученный от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами.


Из приведенных цитат я делаю такой вывод: в общем случае доход от сдачи в аренду является доходом от реализации, но доход, полученный от сдачи в аренду имущества лицам, не являющимся налоговыми агентами (т.е. физическим лицам) это уже имущественный доход, и он не входит в доход ИП на СНР.
Конкретно:
1) если ИП сдает имущество в аренду юр.лицу (т.е. налоговому агенту), то этот доход не является имущественным, а является доходом от реализации, входит в его доход и облагается по ставке 2% или 3% в зависимости от режима.
2) если ИП сдает имущество в аренду физ.лицу (т.е. не налоговому агенту), то этот доход является имущественным доходом, не входит в его доход и облагается по ставке 10%.

Юнона говорит:
Всех смущает третий абзац пункта 3 статьи 427.
Я все таки уверена, что тут речь идет только о доходе в виде прироста стоимости, т.к. ссылки на КПН (для ТОО упрощенки) на пп.2) статьи 85- доход от прироста стоимости.
ст. 180 тоже ведь состоит из дохода от прироста и дохода от аренды.
Подход должен быть единым - как в КПН так и для ИП в ИПН.

Смысл этих слов Юноны я поняла так: по доходам, не включаемым в доход пп.2), 10) ст.85 относятся к ТОО (т.е. речь идет о КПН), а пп.1), 4) ст.177 относятся к ИП (тут речь идет о ИПН).
Но почему их надо так разделять, разве у ИП не может быть дохода от прироста стоимости? А то, что имущественный доход, о котором идет речь в пп.1 ст.177 надо понимать как доход от прироста стоимости, вообще непонятно, почему. В Налоговом кодексе 2 разные статьи определяют доход от прироста стоимости (ст.87) и имущественный доход (ст.180). Причем в той же ст.180 в подпункте 1) как раз и перечисляется доход от прироста стоимости от реализации имущества, а подпункт 2) – доход, от сдачи в аренду не налоговым агентам. Почему же мы должны принимать пп.1) и игнорировать пп.2)?

Мне совсем не хочется платить больше ИПН, если я буду сдавать квартиру в аренду физлицу, я боюсь другого: целый год буду включать этот доход в доход по патенту, платить 2%, а потом мне скажут: Извините, не имели права, платите еще 10%, а то, что уплачено по патенту, уже никто не вернет.
Автор: Kenga
Добавлено: #12  Сб Мар 28, 2009 11:40:51
Заголовок сообщения:
LV, вы сподвигли меня на новое изучение всех этих статей, и я пришла еще к одному выводу, о котором не задумывалась раньше. Но поскольку этот вопрос уже не вписывается в тему этой ветки, открыла новую: http://balans.kz/viewtopic.php?t=14738.
Автор: Kenga
Добавлено: #13  Вс Мар 29, 2009 19:34:14
Заголовок сообщения:
Вовун говорит:
фл должен заранее оповещать налоговую чтосдает квартиру в аренду иои просто отчитается по форме 200 ?

Не должен.
После того, как закончится календарный год, надо сдать декларацию по ИПН до 31 марта и заплатить ИПН до 10 апреля.
Автор: Вовун
Добавлено: #14  Вс Мар 29, 2009 22:07:38
Заголовок сообщения:
Надо налоговую физикам уведомлять о сдаче в аренду или это бюудет сюрприз на конец года 200 ф ?
Автор: Kenga
Добавлено: #15  Вс Мар 29, 2009 22:11:42
Заголовок сообщения:
Вовун, см. предыдущий пост.
Автор: Юнона
Добавлено: #16  Ср Апр 01, 2009 23:40:00
Заголовок сообщения:
Ребята, извините, ток уселась и прочитала все еще раз с самого начала и до конца.
Давайте еще раз вернемся к моей мысли http://balans.kz/viewtopic.php?p=145423#145423
Я все таки её по прежнему придерживаюсь. Если в первый раз объяснила не понятно, бывает тороплюсь и мысли далеко впереди слов, то повторюсь еще раз.
Тем более сегодня со спецом из СНР подробно разобрали данный вопрос.
Во первых - то что доход физического лица от сдачи имущества в аренду другому физлицу был и ранее имущественным доходом - это не нововведение, эта норма была и в НК 2008. В НК 2009 она просто сохранена.
Во вторых, в теме Особенности налогообложения арендной платы в 2009 г.
мне понравилось как преподнес ту же мысль гость вот в этом посте. http://balans.kz/viewtopic.php?p=158039#158039
Поймите в ИПН все доходы физлиц делятся на 2 вида:
- облагаемые у источника выплаты
- не облагаемые у источника выплаты.
В перечень не облагаемых у источника выплаты отдельно включены:
Доход ИП
отдельно
имущественный доход.
Я полностью поддерживаю автора поста, указанного мной, ИП не может получить имущественный доход в виде аренды. Кроме того, декларация ИП ф. 220.00 не предусмотрена для отражения имущественного дохода.
То есть я по прежнему настаиваю + у знатоков в НК уточнила:
1. Если ФЛ сдает в аренду другому ФЛ, то это имущественный доход, статья 180. Арендодателю нужно платить ИПН самостоятельно, ставка 10%, также нужно представить Декларацию по ИПН ф. 240.00.
2. Если ФЛ сдает в аренду ИП или ТОО, то это доход от налогового агента, статья 168 НК.
ФЛ ничего делать не надо, налоговый агент сам удерживает и уплачивает ИПН и показывает его в ф. 200.00.
P.s. В данном случае ИП или ТОО при выплате любого дохода физлицу автоматически становится налоговым агентом.
3. ИП сдает в аренду имущество ФЛ, ИП, ТОО
не имеет значения в данном случае источник дохода, т.к. доход ИП - отделен от имущественного дохода.
Доход от сдачи имущества в аренду включается в доход ИП. Если он работает по ОУР, то в доход ИП ОУР - ф.220.00, если это ИП патент или упрощенка, то включается в доход по патенту или по упрощенке как доход от сдачи в аренду - ставка та же что и в СНР.

После разговора со специалистом по СНР пришли к общему выводу, что в абзац третий пункта 3 статьи 427 НК необходимо вносить изменения и как минимум добавить слова "за исключением доходов от сдачи в аренду имущества", т.е. привести в соответствие с реалом чтобы все понимали одинаково и по аналогии с НК 2008 - абзац второй пункта 4 ст. 370 НК 2008. Т.е. данная норма и без этих изменений будет так трактоваться, но чтоб вопросов не возникало требуется внесение изменений.

Kenga говорит:
Конкретно:
1) если ИП сдает имущество в аренду юр.лицу (т.е. налоговому агенту), то этот доход не является имущественным, а является доходом от реализации, входит в его доход и облагается по ставке 2% или 3% в зависимости от режима.
2) если ИП сдает имущество в аренду физ.лицу (т.е. не налоговому агенту), то этот доход является имущественным доходом, не входит в его доход и облагается по ставке 10%.


получается так:
ИП - ЮЛ в аренду - это доход ИП
ИП - ФЛ в аренду - это доход ИП

Kenga говорит:
Но почему их надо так разделять, разве у ИП не может быть дохода от прироста стоимости? А то, что имущественный доход, о котором идет речь в пп.1 ст.177 надо понимать как доход от прироста стоимости, вообще непонятно, почему. В Налоговом кодексе 2 разные статьи определяют доход от прироста стоимости (ст.87) и имущественный доход (ст.180). Причем в той же ст.180 в подпункте 1) как раз и перечисляется доход от прироста стоимости от реализации имущества, а подпункт 2) – доход, от сдачи в аренду не налоговым агентам. Почему же мы должны принимать пп.1) и игнорировать пп.2)?

может быть у ИП доход в виде прироста - ст. 86, поэтому если ИП сдает. то это всегда доход ИП от предпринимательской деятельности и включается в доход ИП. А налоги с такого дохода ИП исчисляет в зависимости от выбранного режима.

Да, чтобы не путались со словами общеустановленный порядок.
В пункте 1 статьи 428 НК перечислены порядки налогообложения которые может применять субъект малого бизнеса:
- общеустановленный
- патент
- упрощенка
в пункте 1 статьи 427 НК приведено кто такие субъекты малого бизнеса - ИП, ЮЛ отвечающие условиям СНР.
Так что понятие "в общеустановленном порядке" которое приведено в п.3 статьи 427 - подразумевает, что исчисление и уплата КПН и ИПН по доходам в виде прироста ... производится ТОО и ИП в общеустановленном порядке."
Автор: Kenga
Добавлено: #17  Чт Апр 02, 2009 01:54:29
Заголовок сообщения:
По пунктам 1, 2 вопросов нет:
Юнона говорит:
1. Если ФЛ сдает в аренду другому ФЛ, то это имущественный доход, статья 180. Арендодателю нужно платить ИПН самостоятельно, ставка 10%, также нужно представить Декларацию по ИПН ф. 240.00.
2. Если ФЛ сдает в аренду ИП или ТОО, то это доход от налогового агента, статья 168 НК.
ФЛ ничего делать не надо, налоговый агент сам удерживает и уплачивает ИПН и показывает его в ф. 200.00.
P.s. В данном случае ИП или ТОО при выплате любого дохода физлицу автоматически становится налоговым агентом.

И даже ясна ситуация, когда ИП сдает в аренду ИП, ТОО.

Главный спорный вопрос один:
Юнона говорит:
3. ИП сдает в аренду имущество ФЛ

поэтому даже в отдельной ветке обсуждаем именно эту ситуацию.

Вот здесь все-таки непонятно, с одной стороны, вы говорите, что
Юнона говорит:
доход ИП - отделен от имущественного дохода.

но тут же:
Юнона говорит:
Доход от сдачи имущества в аренду включается в доход ИП.

Вы тут подразумеваете, что имущественный доход - это только доход от прироста стоимости при реализации имущества, игнорируя доход от сдачи в аренду не налоговым агентам.
Конечно, если будет внесено изменение п.3 ст.427
Цитата:
за исключением доходов от сдачи в аренду имущества

то тогда вопросы снимаются.
Ясно также, что все это не касается ИП на ОУР.

В связи с внесением предполагаемых изменений возникает следующий вопрос:
ФЛ сдает в аренду ФЛ, не обязан регистрироваться ИП, платит 10%.
Но имеет ли он право все-таки зарегистрироваться в качестве ИП и платить 2% или 3%, если других видов деятельности у него не будет?
Или здесь получится ситуация как с ККМ для ИП на патенте: ИП в этом случае не обязан иметь ККМ, но когда он захотел его заиметь по собственному желанию, налоговые органы ему отказали в регистрации ККМ: http://balans.kz/viewtopic.php?p=166612#166612
Автор: Юнона
Добавлено: #18  Чт Апр 02, 2009 12:53:51
Заголовок сообщения:
Цитата:
Вы тут подразумеваете, что имущественный доход - это только доход от прироста стоимости при реализации имущества, игнорируя доход от сдачи в аренду не налоговым агентам.

Kenga да, имею ввиду что имущественный доход отделен от дохода ИП только в части прироста стоимости. Аренда включается в доход ИП.

Цитата:
ФЛ сдает в аренду ФЛ, не обязан регистрироваться ИП, платит 10%.
Но имеет ли он право все-таки зарегистрироваться в качестве ИП и платить 2% или 3%, если других видов деятельности у него не будет?


ГК устанавливает случаи в которых физлицо обязано зарегистрироваться.
При этом есть п. 4-1 - в котором обязанность сменяется правом. Право означает, что в случае если ФЛ не регистрируется в качестве ИП, то его не накажешь за неисполнение обязанности, т.к. это право.
Но раз уж это право - не регистрироваться, то и это не запрет. Вправе не регистрироваться, либо вправе по своему усмотрению зарегистрироваться.
Если зарегиструется ФЛ в качестве ИП, то доход от аренды будет включать в доход ИП по выбранному налоговому режиму.
Автор: Astra
Добавлено: #19  Ср Июл 14, 2010 10:24:32
Заголовок сообщения:
Хочу еще раз уточнить, ИП- основной вид деятельности не аренда.
Решил сдать свою собственную квартиру в аренду ФЛ с 11.07.2010 г.
В 3 квартале в 910 ф. доходом будет сумма от основной деятельности +сумма аренды?

  

Служба поддержки WWW.BALANS.KZ