| В договоре купли-продажи не выделена отдельно стоимость здания и земли. Как платить налог на имущество?
|
|
|
|
#1 Чт Фев 05, 2009 00:04:38
|
Сообщить модератору
|
|
База знаний http://balans.kz/viewtopic.php?p=156589#156589
Всем привет. ТОО приобрело здание вместе с земельным участком за
5 000 000 тенге, по договору купли продажи от физ лица. В договоре отдельно стоимость здания и стоимость земельного участка не выделялась. Бухгалтер поставила в учет здание за 4 500 000, земельный участок за 500 000 тенге. Правильно ли это. Я, например в таких ситуациях, когда в договоре не выделяется отдельно стоимость земли, ставлю всю стоимость на имущество. Налоговики проверяли, не докапывались. А кто как делает?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
 |
|
|
|
#2 Чт Фев 05, 2009 00:37:06
|
Сообщить модератору
|
|
Это так называемый "паушальный платеж".
Своими словами долго объяснять, сейчас из лекции процитирую.
Добавлено спустя 5 минут 49 секунд:
Вот из трех источников текст, я думаю, вам все будет понятно.
"Земельные участки могут быть приобретены в комплексе с расположенными на них зданиями и сооружениями по единой цене. В этом случае на основании предъявленных покупателю документов невозможно определить стоимость каждого объекта, входящего в этот приобретенный комплекс. Однако земельный участок является отдельным инвентарным объектом учета основных средств и в связи с этим должна быть определена его первоначальная стоимость.
Единая стоимость земли и других объектов в зарубежном учете определяется как паушальный платеж. При этом предполагается, что паушальная цена покупки должна быть пропорционально распределена между землей и зданиями. Для того чтобы определить стоимость каждого из компонентов покупки в отдельности, необходима оценка земельного участка и здания, таким образом, если бы они были предназначены для быстрой продажи. В этом случае за основу берется рыночная стоимость объектов недвижимости."
"В мировой практике нередко возникает ситуация, когда объекты основных средств приобретают путем оплаты паушальных сумм. Они являются стоимостью комплекса объектов, причем стоимость каждого из них не определена в сопровождающей приобретение документации (договоре, счете, счете-фактуре, соглашении и др.). Для расчета стоимости каждого объекта (например, земли и зданий на ней), определяют оценочную стоимость каждого из них. Исчислив процентное соотношение стоимости каждого объекта в общей стоимости, рассчитанной оценщиком, переносят его на паушальную стоимость комплекса основных средств.
Пример 2.
Паушальный платеж за имущественный комплекс составляет 120 000 долл.
По объекту «А» оценочная стоимость — 35 000 долл., по объекту «В» — 11 000 долл., их процентное соотношение соответственно 24% (36 000 долл. : (35 000 долл. + 110 000 долл.) x 100%) и 76% (110 000 долл. : (35 000 долл. + 110 000 долл.) x 100%).
Учетная стоимость объекта «А» будет равна 28 800 долл. (120 000 x 24%), а объекта «В» — 91 200 долл. (120 000 долл. x 76%)."
В практике США существует такое понятие, как паушальный платеж, то есть сумма, уплаченная не за какой-то отдельный объект, а за комплекс, при этом в документах не определяется цена каждого объекта, входящего в приобретенный комплекс.
"Поскольку в системе американского учета стоимость земли отражается на отдельном синтетическом счете, паушальная цена покупки должна быть распределена пропорционально между землей и зданием. Например, здание и земельный участок, на котором оно расположено, приобретены по паушальной стоимости за 85 000 $. Для пропорционального распределения этой суммы между землей и зданием определяют цену каждого из этих объектов, как если бы они покупались отдельно, а затем рассчитывают соответствующие проценты паушальной стоимости. Так, если бы это здание и участок земли приобрели отдельно, то земля бы стоила 10000 $, а здание – 90000 $. В этой пропорции рассчитывают стоимость каждого объекта."
.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#3 Чт Фев 05, 2009 00:52:06
|
Сообщить модератору
|
|
Elis, да тут все понятно, но применимо к моей ситуации, есть только договор купли-продажи, нет отчета оценщика, где бы значилась стоимость земли:
"Исчислив процентное соотношение стоимости каждого объекта в общей стоимости, рассчитанной оценщиком, переносят его на паушальную стоимость комплекса основных средств. "
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#4 Чт Фев 05, 2009 01:12:30
|
Сообщить модератору
|
|
| Elis говорит: |
|
Для того чтобы определить стоимость каждого из компонентов покупки в отдельности, необходима оценка земельного участка и здания, таким образом, если бы они были предназначены для быстрой продажи. В этом случае за основу берется рыночная стоимость объектов недвижимости. |
Ange, я не могу со стопроцентной уверенностью сказать, нужна ли или нет официальная оценка, сделанная именно сторонним оценщиком с лицензией.
Я не уверена, может ли бухгалтер, используя пресловутое "Профессиональное суждение бухгалтера", основываясь на статистических данных и рекламных объявлениях, самостоятельно произвести оценку.
Но по другому, т.е. без разделения общей стоимости пропорционально рыночной стоимости объектов, вы не сможете эти объекты поставить на баланс. А ставить на баланс их нужно будет отдельно.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#6 Пт Мар 11, 2011 23:30:47
|
|
|
А если поставить на баланс здание стоимостью 5 000 000 тенге, а земельный участок дополнительно, например 100 000 тенге. Это ведь не запрещено, ведь налоговая ничего не теряет в данном случае, т.к. по налогу на имущество платить будем больше.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#7 Пт Мар 11, 2011 23:41:56
|
Сообщить модератору
|
|
| Ange говорит: |
|
ведь налоговая ничего не теряет в данном случае |
Не совсем так. Увеличивая налог на имущество, вы завышаете вычеты и уменьшаете КПН. Так что тут палка о двух концах. Я бы все-таки сделала оценку здания и земельного участка, это не так уж дорого по сравнению с общей стоимостью. Причем оценочная фирма может это сделать на дату приобретения. А затем разделить эти 5 млн пропорционально оценочным стоимостям, как писала Elis.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
#8 Пт Мар 11, 2011 23:46:49
|
Сообщить модератору
|
|
| Ange говорит: |
|
землю за 0 тенге, имущество по полной стоимости. |
Тогда при продаже может возникнуть вопрос, что вы землю продали за 100 у.е. и следовательно для вас это прирост, а раз прирост то это 220.00 и иже с ней.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#9 Пт Мар 11, 2011 23:47:40
|
|
|
еще одна ситуация, ИП получает по наследству имущество (земля и здание) в свидетельстве о наследстве вообще нет ни слова о стоимости ни того ни другого. Провели оценку, в отчете оценщика опять же ни слова о стоимости земли, только общая стоимость имущества. Через несколько лет после этой оценки продаем все это хозяйство. Встает вопрос о имущественном доходе и о доходе с прироста стоимости. Применима ли в данном случае п. 12 ст. 87 НК РК
Если активы, не подлежащие амортизации, были получены безвозмездно, в целях настоящей статьи первоначальной стоимостью является стоимость данных активов, включенная в совокупный годовой доход в виде стоимости безвозмездно полученного имущества в соответствии с настоящим кодексом.
идем дальше:
ст. 96 Безвозмездно полученное имущество. ... Если иное не установлено настоящим Кодексом стоимость безвозмездно полученного имущества определяется в соответствии с МСФО и требованиями законодательства РК о бух.учете и фин.отчетности...
Правильно ли я понимаю что в данной ситуации можно заказать дополнительный отчет оценки только на землю? И на основании этого отчета поставить землю на баланс по определенной оценщиком стоимости?
Posted after 2 minutes 18 seconds:
| Рита говорит: |
| Ange говорит: |
|
ведь налоговая ничего не теряет в данном случае |
Не совсем так. Увеличивая налог на имущество, вы завышаете вычеты и уменьшаете КПН. |
на ОУР да, а если учесть что речь идет об упрощенке?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#10 Сб Мар 12, 2011 00:06:41
|
Сообщить модератору
|
|
| Ange говорит: |
|
Правильно ли я понимаю что в данной ситуации можно заказать дополнительный отчет оценки только на землю? И на основании этого отчета поставить землю на баланс по определенной оценщиком стоимости? |
Думаю, так и надо сделать.
| Ange говорит: |
|
на ОУР да, а если учесть что речь идет об упрощенке? |
В любом случае, считаю, что нельзя брать цифры просто так из головы, потому что вам так захотелось, им должно быть какое-то разумное обоснование.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#11 Сб Мар 12, 2011 00:08:10
|
|
|
| Ведмедь говорит: |
| Ange говорит: |
|
землю за 0 тенге, имущество по полной стоимости. |
Тогда при продаже может возникнуть вопрос, что вы землю продали за 100 у.е. и следовательно для вас это прирост, а раз прирост то это 220.00 и иже с ней. |
так а если в договоре на продажу тоже не выделена отдельно стоимость ЗУ? Дело в том что нотариусы пишут только то что было написано в договоре купли, по крайней мере сколько сделок мне пришлось оформлять за свою практику, (а их было не так уж и мало) и всегда нотариусы, слово в слово переписывали в договор продажи то что было в договоре купли. Единственно что меняли это данные продавцов и покупателей и стоимость.
Posted after 2 minutes 17 seconds:
| Рита говорит: |
В любом случае, считаю, что нельзя брать цифры просто так из головы, потому что вам так захотелось, им должно быть какое-то разумное обоснование. |
Ну да, это конечно правильно.
А кто-нибудь сталкивался, могут оценщики сделать такую оценку на прошедшую дату. и с учетом что имущество уже продано?
Posted after 2 minutes 45 seconds:
И еще один момент. по наследству здание было приобретено давно, более 5 лет назад. Если просто поставить какую-нибудь стоимость на землю, а в случае проверки сказать что был отчет оценки, но т.к. 5 лет прошло. мы его потеряли. Это как?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#12 Сб Мар 12, 2011 00:23:52
|
Сообщить модератору
|
|
| Ange говорит: |
|
нотариусы пишут только то что было написано в договоре купли, |
А разве не продавец устанавливает стоимость имущества и земли по согласованию с покупателем? Почему это нотариус диктует? Может вы ничего не говорили, вот нотариусу и ничего больше не оставалось.
| Ange говорит: |
|
А кто-нибудь сталкивался, могут оценщики сделать такую оценку на прошедшую дату. |
Недавно делала оценку по состоянию на 01.01.2009.
| Ange говорит: |
|
с учетом что имущество уже продано? |
Вот это не знаю, потому что для оценки вообще-то требуют правоустанавливающие документы.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#13 Сб Мар 12, 2011 00:31:23
|
|
|
Ну вот такие у нас нотариусы. если говорят вы покупали "имущество" общей стоимостью такой-то, в т.ч. земля, здание. То и продавать должны имущество, а не землю отдельно здание отдельно. Это как в Простоквашино, по документам корова у нас одна и отдавать мы ее должны одну 
Да меня вот тоже смущает момент про правоустанавливающие доки. не знаю пойду в понедельник. к тем же кто нас 3 года назад оценивал, может они согласятся по своему же старому отчету оценить нас, тем более что копии то доков у нас остались. Ведь даже в НК сказано что оценка должна быть произведена не позднее даты сдачи декларации. т.е. 31 марта 11, значит это косвенно подтверждает что можно сделать оценку и после продажи.
Рита. а все-таки как вы думаете если совсем крайний случай, можно
| Цитата: |
|
Если просто поставить какую-нибудь стоимость на землю, а в случае проверки сказать что был отчет оценки, но т.к. 5 лет прошло. мы его потеряли. Это как? |
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#16 Сб Мар 12, 2011 13:58:05
|
|
|
В общем была у оценщиков. Они говорят если хотите отдельно акт оценки только на землю. то стоимость будет по гос.расценкам, а 2007год это 114 тенге за кв.м. если мне не изменяет память, т.е. это копейки и мне они не помогут. Либо делать полную оценку всего имущества и земли, например на дату продажи, там стоимость уж точно будет выше чем то за что мы продали.
Вот мне в связи с этим пришла в голову еще одна мысль. Ведь можно поставить землю на баланс на момент приобретения по стоимости, определяемой гос.органом. Раньше это было 114 тенге. сейчас точно не знаю, но около 1300 тенге за кв.метр. В данной ситуации меня конечно это не спасет, все равно придется делать оценку, имущества на дату продажи.
Но вот в принципе, кто как думает, имеет ли право на жизнь такой вариант?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#18 Сб Мар 12, 2011 14:13:12
|
|
|
А что он может предъявить. если я укажу что продала все имущество за 7 000 000 тенге. в т.ч. землю 300 кв.м х114 тенге = 34200, и здание за 6 965 800 тенге А оценочная стоимость здания будет по оценке, например 8 000 000 тенге на дату продажи. Вот и получается что дохода от прироста нет, а от реализации фиксированных активов убыток.
Или даже если я покажу что продала землю по сегодняшней стоимости 1300 за кв. метр, у меня получится 7 000 000 - 390 000 (стоимость земли) = 6 610 000 остается на здание, а стоимость здания по оценке опять же будет 8 000 000, значит по ФА убыток 1 390 000, а по приросту прибыль, пусть даже 390 000 возьмем, все равно в итоге 1 390 000 - 390 000 = 1 000 000 убыток от реализации всего имущества.
Ведь так?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#20 Сб Мар 12, 2011 16:22:45
|
|
|
Ведмедь, ну вы ведь лучше меня знаете какие у нас договоры бывают, и как минимум в половине из них никогда не выделяется стоимость приобретения земли. А на моей практике в 100% договоров стоимость оформляется одной суммой, за имущество. И как тогда?
Posted after 4 minutes 4 seconds:
Да, кстати применимо к моей нынешней ситуации, здесь вообще не было договора-купли продажи, а имущество было получено физ.лицом по наследству, и поставлено на баланс ИП. И в свидетельстве о наследстве вообще нет НИКАКОЙ стоимости, ни на здание ни на землю.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#22 Сб Мар 12, 2011 16:32:09
|
|
|
Ведмедь, я в предыдущем сообщение дополнение написала, как раз по поводу
| Цитата: |
|
а стоимость земли хиде. |
Posted after 1 minute 34 seconds:
вот вы мне как "бывший" как раз и скажите. если я сделаю оценку на день продажи 8 августа 2010г (ну или 1 августа 2010г) этого будет достаточно?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#24 Сб Мар 12, 2011 16:42:39
|
|
|
никак уже не перепишешь я думаю. Да и не вижу смысла. Я же писала, что даже если и признает налоговая какую-нибудь сумму в доход от прироста. по ФА все равно же будет убыток. по оценке, который перекроет доход от прироста.
Posted after 3 minutes 31 seconds:
вот кстати только что прислали копию еще одного договора за 2010 год. по которому тоже надо будет сдать 220. И в нем так же продается имущество: здание и земля, общей стоимостью. Без отдельного выделения стоимости земли.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#25 Пн Мар 14, 2011 11:27:08
|
|
|
Сегодня созвонилась с нотариусом, все как я и говорила, если в договоре купли было написано что покупаем "имущество" по общей стоимости, то и продавать мы можем только имущество, а не землю по одной цене и здание по другой.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#26 Пн Мар 14, 2011 15:14:33
|
Сообщить модератору
|
|
Ange, а нотариус на что ссылается?
Не нашла в ГК ничего, запрещающего указать в договоре купли-продажи суммы так, как удобно продавцу и покупателю.
Мало того, в статье 382 говорится, что стороны по своему соглашению могут определять другие условия, чем предусмотрено законодательными нормами.
| Гражданский кодекс РК говорит: |
Статья 382. Определение условий договора
1. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством.
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая в соответствии с законодательством действует, если соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
2. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями делового оборота, применимыми к отношениям сторон. |
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#27 Пн Мар 14, 2011 15:36:55
|
|
|
| Ange говорит: |
|
Сегодня созвонилась с нотариусом, все как я и говорила, если в договоре купли было написано что покупаем "имущество" по общей стоимости, то и продавать мы можем только имущество, а не землю по одной цене и здание по другой. |
Так с такой логикой получается, что и делить имущество нельзя - купил целое имущество и продавай имущество. А на практике делить можно. И вообще это наверное зависит от нотариуса, потому как в 2009 году покупали базу с землей - все отдельно разбили, земля - отдельно, здания - отдельно. Потому как даже правилами предусмотрено, что в договоре прописываете отдельно кадастровый номер земли и отдельно - кадастровый номер здания. Можно взять аналогию с товаром, где кадастровый номер - это номенклатурный номер. И продаете отдельно 1 позиция - земля, 2 позиция - здание.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#28 Пн Мар 14, 2011 17:41:14
|
|
|
| DreamDi говорит: |
Так с такой логикой получается, что и делить имущество нельзя |
нет вы не правы, делить можно. но нужно делить правильно. Т.е. нужно заказать в соответствующих органах разделительные чертежи. и на основании их уже выделять отдельные доли. А просто так прийти к нотариусу и сказать вот я купил целое здание теперь хочу продать половину, напишите мне в договоре так, нельзя. Должно быть все обоснованно.
Posted after 3 minutes 17 seconds:
| Рита говорит: |
Ange, а нотариус на что ссылается?
|
Нотариус ссылается на то что "не может быть молоко без коровы" т.е. не может быть здания без земли, поэтому писать в договоре (по крайней мере в нашем конкретном случае) отдельно продаем здание, отдельно землю нельзя.
Posted after 5 minutes 3 seconds:
т.е. говоря другими словами мы не можем продать землю под зданием отдельно от самого здания. Иначе так ведь можно было бы дойти до того что землю продали одному а здание другому. Ведь когда покупаешь кусочек здания. ты одновременно становишься собственником и доли земли под этим зданием, причитающейся к этому кусочку здания.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#29 Пн Мар 14, 2011 18:58:53
|
|
|
| Ange говорит: |
|
отдельно продаем здание, отдельно землю нельзя. |
В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним в Единый государственный реестр прав должен вноситься ряд необходимых сведений, которые следует отражать и в документах, представляемых на государственную регистрацию, т.е. в договоре о доверительном управлении недвижимым имуществом и сопутствующих ему документах. Такими сведениями являются, помимо прочих, описание объекта недвижимости, поэтому в тексте документа, представляемого на регистрацию, должно содержаться краткое описание объекта недвижимости:
1. Вид объекта недвижимости. В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним недвижимое имущество разграничивается на три вида:
– земельный участок;
– здание или сооружение;
– прочие составляющие здания или сооружения (жилое либо нежилое помещение).
т.е. отличают землю и здание - 2 позиции - так ведь?
2. Кадастровый или условный номер объекта недвижимости.
В тексте представленного на регистрацию документа должны быть указаны соответствующие номера объекта недвижимого имущества. Кадастровый номер земли и кадастровый номер здания на этой земле отличаются - опять 2 позиции - так?
3. Площадь объекта. Площадь земли и площадь здания на нем отличаются - опять 2 позиции - так?
4. Назначение объекта. В договоре доверительного управления имуществом должно быть указано основное назначение объекта недвижимости, например жилое, нежилое здание, производственное, складское, торговое помещение и т.п. В договорах отчуждения земельных участков обязательно указывается целевое назначение участка и категория земель, на которых он расположен - опять 2 позиции - так?
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
На баланс ставится отдельно земля и отдельно здание - опять 2 позиции.
т.е. везде идет разграничение земли и здания на нем, а по стоимости почему должно быть иначе? Почему при определении должны сливать 2 позиции в одну?
Posted after 48 seconds:
| Ange говорит: |
|
т.е. говоря другими словами мы не можем продать землю под зданием отдельно от самого здания. Иначе так ведь можно было бы дойти до того что землю продали одному а здание другому. Ведь когда покупаешь кусочек здания. ты одновременно становишься собственником и доли земли под этим зданием, причитающейся к этому кусочку здания. |
почитайте внимательно, с этим я и не спорю.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#30 Пн Мар 14, 2011 20:04:06
|
|
|
Да я тоже не спорю, у меня вопрос то в другом. Есть конкретные условия оформления сделки. которые не могут быть изменены. Как при этих условиях сделки вести бухучет. Вот мой вопрос.
А по поводу того как называется имущество в документах и в каком виде оно реально продается это разные вещи. Суть ведь в том, что вы действительно не можете купить только землю под зданием. а само здание останется в чужой собственности. А разные названия (кадастровые номера и прочие разграничители) они ведь как появились. Сначала была земля, у нее было целевое назначение и целый пакет документов. кад.номер. Потом на этой земле построили здание, и ему присвоили новый кад.номер и т.д. и т.п. А теперь вы пойдите к нотариусу и скажите я хочу продать только землю, или только здание без земли, что бы в договоре было именно так написано. Никто ведь такой договор не составит. Так ведь все дело в том что когда вы даже в одном договоре хотите прописать стоимость земли отдельно от стоимости здания. это ведь то же самое как если бы вы это делали двумя разными договорами. Но, конечно бывают ситуации как я уже говорила. если вы сделаете разделительные чертежи и по ним уже будете дробить земли и здания, тогда вам напишут в договоре все отдельно, НО согласно этих документов. а не согласно вашего желания, просто хочу что бы так было написано, тут не прокатит.
Но, еще раз хочу напомнить что я спрашивала не про то как составить договор. а про то как поставить землю на баланс. при уже свершившимся договоре, который невозможно изменить.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#31 Вт Мар 15, 2011 16:22:36
|
Сообщить модератору
|
|
| Ange говорит: |
|
у меня вопрос то в другом. Есть конкретные условия оформления сделки. которые не могут быть изменены. Как при этих условиях сделки вести бухучет. Вот мой вопрос. |
А чем вас не устраивает этот ответ:
| Ведмедь говорит: |
|
Нужна официальная оценка, желательно ретроспективная. |
По поводу составления договора купли-продажи, вопрос тоже интересный, и поскольку он неразрывно связан с темой ветки, хочу его продолжить. Понимаю, что вы изменить договор уже не можете, но на будущее или может кто-то собирается совершать такую сделку.
Так вот, не понимаю аргумента
| Ange говорит: |
|
если в договоре купли было написано что покупаем "имущество" по общей стоимости, то и продавать мы можем только имущество, а не землю по одной цене и здание по другой. |
Если предыдущему покупателю было неважно, что написано в договоре купли-продажи, то что же, теперь должны страдать все поколения будущих собственников? Я согласна с DreamDi в том, что поскольку в бухгалтерском и налоговом учете здания и земля учитываются отдельно, то и в договоре купли-продажи их стоимость должна указываться отдельно.
| DreamDi говорит: |
| Ange говорит: |
|
т.е. говоря другими словами мы не можем продать землю под зданием отдельно от самого здания. Иначе так ведь можно было бы дойти до того что землю продали одному а здание другому. Ведь когда покупаешь кусочек здания. ты одновременно становишься собственником и доли земли под этим зданием, причитающейся к этому кусочку здания. |
почитайте внимательно, с этим я и не спорю. |
А я бы и с этим поспорила. Например, в моей практике была такая ситуация: производственный цех был приобретен по договору купли-продажи на 2 физических лица (не родственников, просто партнеров по бизнесу) в совместную долевую собственность. Никаких разделительных документов при этом не оформляется, просто в договоре указано: 50% принадлежит такому-то и 50% - другому. А вот на землю был заключен отдельный договор купли-продажи, т.к. до этого земля была в долгосрочной аренде, затем была выкуплена у государства.
Следуя логике вашего нотариуса, если были заключены отдельные договора на здание и на землю, то при дальнейшей продаже тоже надо заключать два отдельных договора? Тогда она противоречит сама себе, утверждая, что
| Цитата: |
|
мы не можем продать землю под зданием отдельно от самого здания |
Хотя и с этим можно поспорить.
Те же квартиры в могоквартирных домах - мы являемся собственниками только самих квартир, но никаких документов на право владения землей у нас нет. И продавая квартиру, мы заключаем договор купли-продажи только помещения, но не земли. Вот у участников кондоминиума земля под домом и придомовой участок находятся в совместной собственности, но большинство владельцев квартир собственниками земли не являются. Налицо ситуация, когда владелец помещения - один, а владелец земли другой (акимат).
Поэтому считаю, что при продаже отдельно стоящего здания с земельным участком варианты договоров купли-продажи могут быть разные:
1. Два отдельных договора на здание и на землю.
2. Один договор с указанием отдельно стоимости здания и земли.
3. Один договор с указанием общей стоимости здания и земли (самый плохой вариант для бухгалтера).
А если нотариус упирается, можно найти и другого, более грамотного.
Когда мне надо было оформить договор дарения, я консультировалась у трех разных нотариусов и все трое требовали разные документы, ставили разные условия и у них были разные варианты договоров. Выбрала того, который мне больше подошел.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#32 Вт Мар 15, 2011 17:02:32
|
|
|
| Рита говорит: |
А чем вас не устраивает этот ответ:
| Ведмедь говорит: |
|
Нужна официальная оценка, желательно ретроспективная. |
|
Дык, в том то все и дело что меня этот ответ уже давно устроил, я именно это и собираюсь сделать.
| Цитата: |
|
Понимаю, что вы изменить договор уже не можете, |
К договору всегда можно сделать доп.соглашение, не противоречащее законодательству, даже через год после его регистрации, но не в моем случае. В моем случае можно было продать только записав одной суммой стоимость всего имущества.
| Цитата: |
Так вот, не понимаю аргумента
| Ange говорит: |
|
если в договоре купли было написано что покупаем "имущество" по общей стоимости, то и продавать мы можем только имущество, а не землю по одной цене и здание по другой. |
|
Это опять же говорилось про мой конкретный случай, который. Я уже писала что если сделать необходимые разделительные документы. то бывают ситуации где возможно купить одно а продать другое.
| Цитата: |
|
Я согласна с DreamDi в том, что поскольку в бухгалтерском и налоговом учете здания и земля учитываются отдельно, то и в договоре купли-продажи их стоимость должна указываться отдельно. |
А я не согласна что это взаимосвязанные понятия, и ориентироваться только на то как зафиксировано в бухучете при составлении договора купли продажи нельзя, кроме бухгалтерского законодательства существует еще как минимум гражданский кодекс и т.д.
| Цитата: |
|
А я бы и с этим поспорила. Например, в моей практике была такая ситуация: производственный цех был приобретен по договору купли-продажи на 2 физических лица (не родственников, просто партнеров по бизнесу) в совместную долевую собственность. Никаких разделительных документов при этом не оформляется, просто в договоре указано: 50% принадлежит такому-то и 50% - другому. А вот на землю был заключен отдельный договор купли-продажи, т.к. до этого земля была в долгосрочной аренде, затем была выкуплена у государства. |
В данном конкретном случае во-первых вы сами говорите что сразу приобреталось в совместную долевую собственность (а это извините, но очень существенный нюанс, не имеющий никакого отношения к моей ситуации), а во-вторых по поводу земли. которая отдельно выкупалась, да такие случаи имеют место быть, я тоже сталкивалась с подобным. Но даже имея на руках 2 договора отдельных. один на землю. другой на здание, попробуйте оформить продажу только здания, не переоформляя договор на землю. Это у вас вряд ли получится. Даже когда земля была в аренде, вам бы все равно сказали что нужно переоформлять и то и другое, да разными договорами, но после приобретения земли в собственность. уверена. что продавать вы уже будете это одним договором. и в этом договоре вам напишут что продается имущество, общей стоимостью. И приобретено было это имущество на основании таких-то документов, и потом перечислят все ваши договора приобретения.
| Цитата: |
А если нотариус упирается, можно найти и другого, более грамотного.
Когда мне надо было оформить договор дарения, я консультировалась у трех разных нотариусов и все трое требовали разные документы, ставили разные условия и у них были разные варианты договоров. Выбрала того, который мне больше подошел. |
Нотариусы то разные, но законодательство одно. Другое дело что не все хотят разбираться в тонкостях законодательства и выбирают что попроще и проверено, что бы потом не ходить по судам. Дело в том что у нас в городе работает не один нотариус, как вы понимаете, и мне приходилось работать с разными. Но все договора, подобные тому что я сейчас обсуждаю, были составлены абсолютно идентично. И другие договора, где я вообще не участвовала в сделках просто потом попадали мне в работу, тоже так были составлены. Вот пример: я уже писала, несколько дней назад мне принесли еще один договор на 220 форму. Там ситуация такая была, купили жилой дом, потом из этого жилого дома сделали магазин, потом прикупили еще кусочек земли. В результате продали все это хозяйство, и в договоре были перечислены все договора приобретения, акты ввода. и т.д. и т.п. НО продается все-таки имущество по общей стоимости.
Ну я понимаю один нотариус болван, другой тоже где-то рядом, но все же не могут быть идиотами 
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#33 Вт Мар 15, 2011 21:40:16
|
Сообщить модератору
|
|
Ange, согласна в том, что нотариусам очень сложно что-то доказать. Они больше следуют каким-то своим инструкциям и вообще в данной ситуации "хозяин - барин". Если нотариус не захочет что-то изменить в договоре, воздействовать на него очень трудно.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
#34 Вт Мар 15, 2011 22:34:45
|
Сообщить модератору
|
|
Ange, могу со всей уверенность заявить что наши нотариусы (и в области) давно так делают, т.е. делят стоимость в договорах пишут продается имущество за 1 000 000 000 в том числе земельный участок кадастровый номер такойто стоимость 500 000 000 и здание стоимостью 500 000 000. Потому что пресовать начали налогоплательщиков по поводу завышения/занижения стоимости одного или другого. Согласитесь возможные убытки по разному берутся на вычеты в НУ.
Posted after 4 minutes 59 seconds:
Ange, представьте такую ситуацию я хочу купить недостроенный 30 этажный кирпичный дом, только на кирпич, мне земля даром не нужна. Или пример. при строительстве гос. объектов государство имеет право изъять (за плату) земельный участок и без разницы что на нем находится изымут и все.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#35 Вт Мар 15, 2011 22:41:55
|
|
|
Хотя здание и использовалось в предпринимательской цели, но договор был составлен между физ.лицами. Могу я в такой ситуации выписать накладную на продажу этого имущества в которой расписать отдельно стоимость земли и здания?
Posted after 1 minute 18 seconds:
выписать накладную от ИП на физ.лицо.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#37 Ср Мар 16, 2011 21:41:00 Сказали Спасибо❤
|
|
|
для Ange (может чем то поможет) -аналогичный вопрос недавно рассматривали на семинаре и адитор мною уважаемый в данной ситуации посоветовал сделать следующее: как правило для того чтобы приобрести недвижимость и землю необходимо решение учредителей на совершение таких покупок. При этом в решение учредителя прописать явно что приобретается имущество ,а именно ЗУ такой-то квадратуры по цене такой-то, недвижимое имущество по цене такой-то.Далее ответственный за подписание договора купли продажи -директор и указываете у кого намерены купить. А далее по тому как указано в решении соответственно ставите на баланс. Вот такая есть практика у аудита.А такое решение учредителя всегда запросто сделать задним числом.И как бы с буха снимается ответственность.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#39 Ср Мар 16, 2011 23:29:20
|
|
|
На будущее конечно учту, спасибо, но в данной ситуации, во-первых у меня ИП, во вторых он получил имущество по наследству. И в самом свидетельстве о наследстве нет вообще никакой стоимости. 
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#40 Чт Мар 17, 2011 12:23:38
|
|
|
| Ange говорит: |
Хотя здание и использовалось в предпринимательской цели, но договор был составлен между физ.лицами. Могу я в такой ситуации выписать накладную на продажу этого имущества в которой расписать отдельно стоимость земли и здания?
|
| Ведмедь говорит: |
Ange, лучше таки сделать.
|
получается что я должна буду и кассовый чек им выбить тогда что ли?
Posted after 13 minutes 11 seconds:
| natkis говорит: |
|
При этом в решение учредителя прописать явно что приобретается имущество ,а именно ЗУ такой-то квадратуры по цене такой-то, недвижимое имущество по цене такой-то.Далее ответственный за подписание договора купли продажи -директор и указываете у кого намерены купить. |
Пришла в голову мысль, что наверное можно сделать так же у ИП, только это будет не решение учредителя, а решение индивидуального предпринимателя. Конечно на деле будет масло масляное, т.е. Я такой-то, принимаю решение купить, и поручаю себе подписать договор. А потом еще одно решение для продажи.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#42 Чт Мар 17, 2011 13:18:22
|
|
|
Ведмедь, конечно не по теме. но уже раз зашел такой разговор. получается тогда я и чек должна отбить им. ведь так?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
Ведмедь
Нерезидент Баланса
|
|
|
|
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#44 Ср Янв 30, 2013 17:58:39
|
|
|
Оценочная стоимость здания, повышает стоимость незавершенного строительства. По какой стоимости необходимо принимать на баланс объект основных средств?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#45 Ср Янв 30, 2013 18:40:26
|
|
|
Гульбаршын, вы задали вопрос не по теме. Создайте новую тему и опишите подробнее ситуацию, а то ничего не понятно.
| Правила Баланса говорит: |
Если хотите решить проблему, то приложите к этому усилия и следует детально описывать все как есть, либо не рассчитывать на реальную помощь.
...
4. При создании темы по бухучету, налогам. Не забудьте указать по каким стандартам Вы работаете, форма предприятия, режим налогообложения, резидентство. |
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#46 Пт Дек 20, 2013 16:15:21
|
|
|
Здравствуйте! ТОО приобрело склад с ЖД тупиком и земельным участком, но в договоре купли-продажи всё это идет одной ценой, без выделения стоимости земли и имущества. Сведения о собственнике уже получили. Подскажите, пожалуйста, верны ли действия ТОО?
1 вариант: Сделать независимую оценку отдельно каждого объекта, и на основе неё ставить на приход и оплачивать налоги, рассчитывать амортизацию.
2 вариант: Составить доп.соглашение с ДКП по уточнению цены каждого объекта с продавцом, зарегистрировать его в ЦОНе, и на основе этого сдавать расчеты.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#47 Пт Дек 20, 2013 16:20:49 Сказали Спасибо❤
|
|
|
| кудряшка сью говорит: |
|
Составить доп.соглашение с ДКП по уточнению цены каждого объекта с продавцом, зарегистрировать его в ЦОНе, и на основе этого сдавать расчеты. |
Я так и делала на основе договора, акта приема-передачи и с-ф. Потому как земля не облагается НДС согласно ст 249 п 2 НК.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#48 Пт Дек 20, 2013 17:16:35
|
|
|
Мы были в похожей ситуации, брали гараж с землей под ним, в договоре все шло одной суммой. Заказали в Госкомземе только оценку земельного участка, на основании их оценки выделили стоимость земли. Остальное - соответственно стоимость недвижимости на этой земле )
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#49 Чт Янв 16, 2014 14:52:39
|
|
|
здравствуйте.а у меня такой вопрос:
мы приобрели салон красоты (переделанный из жилой квартиры в многоэтажке и переоформленный как салон).я вот знаю,что налог на имущество здесь возникает,а вот налог на землю здесь будет?и если да-то где узнать данные для расчета на землю?
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
|
#50 Чт Янв 16, 2014 15:03:43
|
|
|
Да, земельный налог тоже надо платить.
В КСК, к которому относится этот дом, должен быть акт собственности на землю и расчет, какая часть земли приходится на данную квартиру.
Если кондоминиум не оформлен и акта собственности нет, платите по площади квартиры.
|
|
|
За помощь кликните ′Спасибо′ →
|
|
|
|
|
Правила
Регистрация
Вход
Личные письма
RSS
В борьбе за грамотность: Налогообложение; Упрощенная декларация; Сдать, а не "здать"; Передать документы с нaрочным, нарочно ‐ это совсем другое значение.
